AsOyPuistokulma ilmanvaihdon saneeraus

Kokonaisvaltainen ilmanvaihdon selvitys paljasti riittämättömän korvausilman

Case: Asunto Oy Helsingin Puistokulma / Isännöitsijätoimisto Erkki Oksanen Oy

Asunto Oy Helsingin Puistokulmassa oli kärsitty vuosia erilaisista ilmanvaihtoon liittyvistä ongelmista, jotka liittyivät puutteellisen raittiin ilman lisäksi muun muassa lämmitykseen ja vedon tunteisiin. Ilmanvaihdon ongelmien kartoittamiseksi taloyhtiö päätti teettää kokonaisvaltaisen, koko taloa koskevan ilmanvaihdon selvityksen syksyllä 2017. Perusteellinen selvitys varmistikin, että suuressa osassa talon huoneistoista raittiin korvausilman määrä oli riittämätön.

Ongelman aiheuttajina aikaisemmat saneeraukset

Ilmanvaihdon ongelmien taustalla oli, että Asunto Oy Helsingin Puistokulman alkuperäistä ilmanvaihtojärjestelmää oli muutettu 90-luvun alussa toteutetun saneerauksen yhteydessä. Suuri osa kiinteistön seinäventtiiliaukoista oli peitetty ja osaan huoneistoista raitista ilmaa tuli ainoastaan ikkunoiden karmiventtiileistä.

Ilmanvaihto-ongelmien toimenpide-ehdotuksena oli, että vanhat, talon seinissä aiemmin olleet ilmanvaihtoaukot avataan ja näiden peitettyjen venttiiliaukkojen kohdalle asennetaan Velco-korvausilmaventtiilit. Tämä toimi ilmanvaihdon korjaussuunnittelun lähtökohtana.

Haasteet ilmanvaihdon korjausurakkaan tiedostettiin jo suunnitteluvaiheessa

Suunnitelmien valmistuttua ilmanvaihtojärjestelmän korjausurakka kilpailutettiin ja ylimääräinen yhtiökokous päätti urakan toteutuksesta ja sen rahoituksesta helmikuussa 2019.

Vanhojen ilmanvaihtokanavien aukaisun rakennuksen ulkopuolella suoritti pääurakoitsija Suomen Saneeraustalo Oy. Huoneistojen sisäpuoliset työt, kuten Velco-korvausilmaventtiilien asennukset, toteutti aliurakointina Cervi. Ilmanvaihtojärjestelmän korjausurakka valmistui kesäkuussa 2019.

Korjaussuunnittelun alussa tiedostettiin tulevan korjausurakan haasteellisuus:

  • Vanhat venttiiliaukot tuli löytää rappauksen alta vanhojen piirustusten, valokuvien ja lämpökameran avulla.
  • Pohdittiin, olivatko kaikki venttiiliaukot ja kanavat samanlaisia.
  • Tuli selvittää, mitä aukkoihin oli laitettu niiden sulkemiseksi ja miten mahdolliset aukkojen täyteaineet poistetaan tulevassa urakassa.
  • Miten sisä- ja ulkotyöt koordinoidaan ajallisesti ja toiminnallisesti kahden urakoitsijan kanssa huomioiden myös asukkaiden tarpeet?

Malliasennukset todensivat asumismukavuuden parantumisen

Urakan erityspiirteiden ja -haasteiden takia päädyttiin tekemään kahteen huoneistoon malliasennukset ennen varsinaisen urakan aloitusta. Asennuksien tarkoituksena oli löytää yhtenevä, asiakaslähtöinen toiminta- ja asennustapa, jolla saavutettaisiin tehokas asennusaika myös urakoitsijoiden kannalta. Kahden huoneiston malliasennustöiden jälkeen havaittiin varsin nopeasti, että ilmanvaihto parani huoneistoissa, joissa vanhat venttiiliaukot avattiin ja joihin asennettiin korvausilmaventtiilit avattujen aukkojen kohdalle.

Molemmissa huoneistoissa kylmän ilman vedontunne katosi ja myös sisälämpötila nousi yhdellä kahdella Celsius-asteella. Näillä seikoilla on selkeä vaikutus asumismukavuuteen.

Laadukas työ ja yhtenevät toimintatavat varmistivat onnistumisen

Isännöitsijä Laila Oksanen piti tärkeänä perusasiana, että Cervi on sitoutunut ISO 9001 -laatuhallintajärjestelmään, jonka tavoitteena on yrityksen toiminnan jatkuva parantaminen ja asiakastyytyväisyyden lisääminen. Koko ilmanvaihtojärjestelmän korjausurakan onnistumisen näkökulmasta oli tärkeää, että molempien urakoitsijoiden suorittavan työn tekijät olivat samoja koko urakan ajan. Tällä varmistettiin:

  • samanlainen työn ja toiminnan laatu läpi urakan
  • olemassa olevan ja urakan aikana saadun kokemusperäisen tiedon tehokas hyödyntäminen valvojan, työnjohtajien, yhtiön hallituksen ja isännöitsijän välillä
  • nopea palautteenantomahdollisuus puolin ja toisin, tarvittaessa korjaavat toimenpiteet palautteen annon jälkeen
  • tehdyn työn ja havaintojen yhtenevä dokumentointitapa.

Parempaa sisäilmaa luvassa asukkaille jatkossakin

Asunto Oy Helsingin Puistokulmassa tehdään ilmamäärämittaukset huoneistoittain Cervin toimesta syksyllä 2019, jotta nähdään täyttyvätkö ilmanvaihtoon liittyvät suositukset. Lisäksi Cervi tekee myös nuohoukset ja hormikuvaukset, jotta voidaan todeta ilmanvaihtohormien kunto ja mahdollinen kunnostustarve.

Myöhemmässä vaiheessa selvitetään olemassa olevien tuloilmakoneiden säätömahdollisuus tai niiden vaihtotarve. Näiden kaikkien toimenpiteiden jälkeen ja saatujen raporttien jälkeen päätetään, missä laajuudessa ja millä aikataululla jatkotyöt toteutetaan. Lisäksi Asunto Oy Helsingin Puistokulmassa on myöhemmässä vaiheessa tarkoitus teettää patteriverkoston perussäädön suunnittelu ja lämmön tasapainotus.

Hyvä kiinteistönpito säilyttää asunnon arvon

Kuten Asunto Oy Helsingin Puistokulmassakin, kiinteistöjen korjausohjelman pitäisi olla tarkoituksenmukainen ja sellainen, että asunnon arvo säilyy. Hyvä korjausohjelma huomioi sekä rakennuksen tekniset tarpeet että käyttäjien asumismukavuuden. Oikealla kiinteistön ylläpidolla on tärkeä merkitys myös kestävän kehityksen kannalta. Ainoa tie onnistumiseen onkin käyttäjän tarpeiden ymmärtäminen ja moniammatillinen yhteistyö koko rakennuksen elinkaaren aikana.

Cervin työt ilmanvaihdon saneerauksessa olivat

  • Asuntojen korvausilmamuutoksien kartoitus lämpökameralla
  • Korvausilmaventtiilien paikkojen kartoitus
  • Ulkosäleikkökohtien etsiminen ja seinien aukaisu sisäpuolelta
  • Velco-korvausilmaventtiilien asennus
  • Vanhojen korvausilma-aukkojen sulkeminen
  • Asukastiedotus

Asunto Oy Helsingin Puistokulma on 1935 valmistunut arvokiinteistö Taka-Töölössä, jossa myös presidentti Lauri Kristian Relander on aikoinaan asunut.
Isännöitsijätoimisto Erkki Oksanen Oy perustettiin vuonna 1980. Yritys on kasvanut pienestä yhden hengen toimistosta keskikokoiseksi, kymmenkunta henkeä työllistäväksi isännöitsijätoimistoksi. Yritys on vahvasti paikallinen ja suurin osa isännöitävästä kiinteistökannasta sijaitsee Etelä-Haagan, Pohjois-Haagan ja Kivihaan alueilla. Joitain poikkeuksia on ollut myös näiden alueiden ulkopuolelta, kuten Asunto Oy Helsingin Puistokulma. Isännöitsijä Laila Oksanen toimii perheyrityksessä isännöitsijänä ja vastikevalvojana ja vastasi Asunto Oy Helsingin Puistokulman isännöinnistä jutussa kerrotun projektin aikana.