Kiinteistösijoittaminen on taitopeliä. Meille mieluisimpia kohteita ovat sellaiset, jotka saadaan kiinteistöä päivittämällä ja tekniikkaa kohentamalla vuokralaisille houkuttelevaksi, kertoo Toimitilanne Suomen kiinteistösijoittamisesta ja vuokraamisesta vastaava Tatu Hyvärinen.
Käyn aina katolla, sieltä näkee kiinteistön sijainnin ja kunnon helpoiten
Yleensä, varsinkin käyttäjäomistajilla, myynnissä olevissa kiinteistössä on haettu kustannussäästöjä huollon kustannuksella. Tällöin on tärkeää päästä jo ensimmäisellä hetkellä mahdollisimman hyvin kiinni siihen, mikä on kiinteistön todellinen kunto. Valitettavasti kiinteistön pito on ensimmäisiä missä säästetään ja siitä syntyy korjausvelkaa.
Käyn aina katolla, koska sieltä voi havainnoida sijainnin lisäksi myös yleisesti alueen ja kiinteistön kunnon. Luonnollisesti tutkimme myös katot ja rakenteet. Kiinnitän tarkasti huomiota energianlähteeseen ja talotekniikkaan.
Kaiken kaikkiaan on tärkeää, että kohteella on valmiudet toimia jatkossakin hyvin ja että se on muunneltavissa eri käyttäjien tarpeisiin.
Yleisesti tutustun myös kiinteistön käyttäjiin ja heidän toimintaansa. Raportteja saa ja niissä on tietoa, mutta kiinteistön käyttäjillä on yleisesti paras kokemus – käyttäväthän he tiloja päivittäin. Pidänkin kiinteistön käyttäjien tapaamista hyvin tärkeänä tulevaisuutta suunnitellessa.
Energiaremontit lisäävät sijoituksen arvoa ja sillä on vaikutus myös asiakastyytyväisyyteen
Energiansäästö ja ilmaston kuormitus ovat yhä enemmän pinnalla kiinteistöjen ylläpidossa. Öljyn polttaminen ei ole enää niin edullista, eikä muutenkaan seksikästä. Lämmöntuotto ja miten IV-koneisiin järjestetään toimivat lämmöntalteenotot ja ohjaukset ovat asioita, joita haluamme jatkossakin parantaa. Olemme esimerkiksi uusimassa lämmönlähdettä erääseen öljylämmitteiseen kohteeseemme ja rakennamme kohteelle oman hakevoimalan. Samassa yhteydessä käymme kiinteistön energiaan liittyvän kokonaisuuden läpi.
Sijoituksen arvon nostamiseen on muutamia väyliä. Esimerkiksi kustannussäästöt tehokkaammilla energiaratkaisuilla sekä parannusten tuomat ympäristö- ja imagonäkökulmat. Olen huomannut, että energiansäästötoimenpiteet ja talotekniikan järjestelmäpäivitykset lisäävät myös asiakastyytyväisyyttä. Kun järjestelmiä uusitaan ja käydään läpi, toimenpiteet tulevat yleensä tarpeeseen ja hyödyt näkyvät konkreettisesti asiakkaille – varsinkin vanhemmissa kohteissa!
Ennakoiva huolto ja älykäs laitekanta säästävät rahaa
Tulipalojen sammuttaminen on kalliimpaa kuin järkevä ennakoiva huolto. Jos näemme riskejä, niihin puututaan mieluummin etukenossa kuin jälkikäteen. En silti tarkoita, että uusitaan heti kaikki, vaan edetään järkevästi huomioiden pitkän aikavälin tavoitteet.
Automaatiota kiinteistön hallintaan on jo saatavilla ja ne tarjoavat paljon tietoa. Kyky liittää kiinteistöt etähallintaan meille on tärkeää ja haluamme enenevässä määrin siirtyä siihen. Näin voimme tarvittaessa tarkistaa mahdolliset viat ja valvoa esimerkiksi laitteiden käyttöönottoa. Huollon resurssoinninkin kannalta tieto on tärkeää.
Automaatio ei kuitenkaan korvaa ihmiskontakteja. Vanhemmat talot ovat persoonia, jotka pitää tuntea ja osata samalla ymmärtää erilaisia järjestelmiä. Huoltomies on meille tärkeä myös asiakasrajapinnassa. Hän käy kohteessa, pitää tekniikasta huolta ja toimii kiinteistöpäällikön tukena.
Ilmanvaihdon parantamisella parannamme energiataloudellisuutta
Ilmanvaihdossa askarruttaa onko valittu järjestelmä tarpeeksi tehokas, parhaiten optimoitu sekä tehokkain vaihtoehto kokonaistaloudellisesti. Kustannukset ovat tietysti tärkeässä roolissa, sekä miten parannukset hyödyttävät energiataloudellisuutta jatkossa.
Meille on tärkeää, että ilmanvaihto pelaa myös tulevaisuudessa, kiinteistön käyttäjien ehkä vaihtuessa. Laitteiston on oltava muutenkin muuntojoustava. Katsomme asioita aina käytännön tasolla vähintään 10 vuoden päähän, ettemme tee kiinteistön käyttöä rajoittavia päätöksiä.
Toimimme asiakkaan mukaan ja pyrimme energiaa säästäviin ratkaisuihin
Pyrimme kestäviin ja fiksuiin ratkaisuihin kiinteistökantaa parantaessamme ja huoltaessamme. Jos on tarjolla järkeviä ratkaisuja, niin miksi et niitä käyttäisi?
Esimerkki säästöstä:
Eräässä kohteessamme sähkönkulutus tippui 22 % vuosina 2017 – 2019. Lämmönkulutuksessa säästöä tuli samana aikana 45 %. Se on rahassa jo paljon. Teimme kohteessa järkeviä muutoksia mm. kattoremontti ja pientä lisäeristystä, taajuusmuuntajia uusittiin iv-koneisiin, jotta laitteet pyörivät eri nopeuksilla sekä lisäsimme uusia iv-kone ohjaimia ja muuta talotekniikan ohjausta ja säätöä. Saimme tällä tavalla selkää säästöä sähkö- ja kaukolämpö laskuihin, joista em. luvut on otettu.
Energia-asiat eivät ole vielä kynnyskysymys asiakkaillemme, mutta ehdottomasti on hyvä lisä. Meillä on esimerkiksi eräs kohde, jossa on useita startup yrityksiä. Siellä on jo led-valot ohjauksineen, aurinkopaneelit ovat tulossa ja tutkimme kohteeseen myös maalämpöä. Haluamme tehdä siitä demokohteen ja tukia, miten malli toimii jatkossa.
Vastaamme siitä, että tilamme ovat terveellisiä ja turvallista käyttää
Asiakkaiden kohtaaminen ja kiinteistöjen käyttäjien palautteet ovat tärkeitä. Jos asiat eivät ole kunnossa, niihin pitää tarttua. Haluamme kehittää ja olla vuorovaikutuksessa ja varmistua, että tilat pysyvät siinä kunnossa missä pitääkin ja niitä on mukava käyttää.
Energiasäästöhommatkin kulkevat käsi kädessä päivitysten ja saneerausten kanssa ja ne ovatkin järkevää tehdä niiden yhteydessä.
