Kiinteistösijoittaminen vaatii harkittuja päätöksiä, joissa keskeistä ovat sijainti, kunto, ennakoiva huolto ja energiatehokkuus. Toimitilanne Suomen kiinteistösijoittamisesta ja vuokraamisesta vastaavalle Tatu Hyväriselle mieluisimpia kohteita ovat sellaiset, jotka saadaan kiinteistöä päivittämällä ja tekniikkaa kohentamalla vuokralaisille houkuttelevaksi.
Valitettavasti kiinteistön ylläpidosta säästetään ensimmäisenä ja siitä syntyy korjausvelkaa
Hyvärisen mukaan monet, varsinkin käyttäjäomistajat säästävät ensimmäisenä juuri kiinteistön ylläpidossa, mikä johtaa korjausvelkaan. Hänen neuvojensa mukaan on olennaista saada heti alusta alkaen tarkka käsitys kiinteistön todellisesta kunnosta. Hyvärinen itse tarkastaa huolellisesti kiinteistön eri osa-alueet, kuten katon, rakenteet, energianlähteen ja talotekniikan. Kiinteistön käyttäjien tapaaminen on hänestä tärkeää, sillä heillä on arvokasta käyttökokemusta ja tietoa tilojen tarpeista.
Kiinnitän tarkasti huomiota energialähteeseen ja talotekniikkaan.
Kiinteistösijoittajalle on ensiarvoisen tärkeää olla perillä kohteen kuntoon vaikuttavista tekijöistä. ”Käyn aina katolla, koska sieltä voi havainnoida sijainnin lisäksi myös yleisesti alueen ja kiinteistön kunnon. Luonnollisesti tutkimme myös katot ja rakenteet. Kiinnitän tarkasti huomiota energianlähteeseen ja talotekniikkaan,” Hyvärinen kertoo.
Kiinteistön käyttäjien tapaaminen on osa kokonaisvaltaista lähestymistapaa. ”Raportteja saa ja niissä on tietoa, mutta kiinteistön käyttäjillä on yleisesti paras kokemus – käyttäväthän he tiloja päivittäin. Pidänkin kiinteistön käyttäjien tapaamista hyvin tärkeänä tulevaisuutta suunnitellessa,” Hyvärinen korostaa.
Kaiken kaikkiaan on tärkeää, että kohteella on valmiudet toimia jatkossakin hyvin ja että se on muunneltavissa eri käyttäjien tarpeisiin.
Energiaremonteilla arvoa ja asiakastyytyväisyyttä
Energiansäästö ja ympäristöystävälliset ratkaisut ovat kiinteistöjen ylläpidon keskiössä. Hyvärinen korostaa, että energiaremontit eivät ainoastaan lisää kiinteistön arvoa, vaan myös vaikuttavat positiivisesti asiakastyytyväisyyteen. Hänen mukaansa energiansäästötoimenpiteet ja tekniset päivitykset voivat olla erityisen hyödyllisiä vanhemmissa kohteissa.
Sijoituksen arvon nostamiseen on muutamia väyliä. Esimerkiksi kustannussäästöt tehokkaammilla energiaratkaisuilla sekä parannusten tuomat ympäristö- ja imagonäkökulmat. ”Lämmöntuotto ja miten IV-koneisiin järjestetään toimivat lämmöntalteenotot ja ohjaukset ovat asioita, joita haluamme jatkossakin parantaa. Olemme esimerkiksi uusineet lämmönlähteen erääseen öljylämmitteiseen kohteeseemme ja rakentaneet kohteelle oman hakevoimalan.
Energiansäästötoimenpiteet ja talotekniikan järjestelmäpäivitykset lisäävät myös asiakastyytyväisyyttä.
Olen huomannut, että energiansäästötoimenpiteet ja talotekniikan järjestelmäpäivitykset lisäävät myös asiakastyytyväisyyttä. Kun järjestelmiä uusitaan ja käydään läpi, toimenpiteet tulevat yleensä tarpeeseen ja hyödyt näkyvät konkreettisesti asiakkaille – varsinkin vanhemmissa kohteissa!” Hyvärinen kertoo.
Ennakoiva huolto ja älykäs laitekanta säästävät rahaa
Ennakoiva huolto ja älykäs laitekanta ovat keskeisiä tekijöitä, jotka voivat säästää rahaa pitkällä aikavälillä. Hyvärinen painottaa, että tieto kiinteistön tilasta on olennainen osa huoltoa, ja etähallinnan käyttöönotto on tulevaisuuden suuntaus. ”Jos näemme riskejä, niihin puututaan mieluummin etukenossa kuin jälkikäteen. Tulipalojen sammuttaminen on kalliimpaa kuin järkevä ennakoiva huolto. En silti tarkoita, että uusitaan heti kaikki, vaan edetään järkevästi huomioiden pitkän aikavälin tavoitteet,”
Kyky liittää kiinteistöt etähallintaan on tärkeää, ja Hyvärinen kertoo haluavansa siirtyä enenevässä määrin siihen suuntaan. ”Näin voimme tarvittaessa tarkistaa mahdolliset viat ja valvoa esimerkiksi laitteiden käyttöönottoa. Huollon resurssoinninkin kannalta tieto on tärkeää. Automaatio ei kuitenkaan korvaa ihmiskontakteja. Vanhemmat talot ovat persoonia, jotka pitää tuntea ja osata samalla ymmärtää erilaisia järjestelmiä. Huoltomies on meille tärkeä asiakasrajapinnassa. Hän käy kohteessa, pitää tekniikasta huolta ja toimii kiinteistöpäällikön tukena,” Hyvärinen selventää.
Ilmanvaihdon parantaminen: Energiatehokkuutta tulevaisuuteen
Ilmanvaihdon parantaminen on yksi tapa parantaa energiataloudellisuutta. Hyvärinen korostaa, että valitun ilmanvaihtojärjestelmän on oltava tehokas, parhaiten optimoitu ja kokonaistaloudellinen. Kiinteistön on oltava muuntojoustava ja suunniteltava käytännön tasolla vähintään 10 vuoden päähän.
Valitun ilmanvaihtojärjestelmän on oltava tehokas, parhaiten optimoitu ja kokonaistaloudellinen.
”Meille on tärkeää, että ilmanvaihto pelaa myös tulevaisuudessa, kiinteistön käyttäjien ehkä vaihtuessa. Laitteiston on oltava muutenkin muuntojoustava. Kustannukset ovat tietysti tärkeässä roolissa, sekä miten parannukset hyödyttävät energiataloudellisuutta jatkossa. Katsomme asioita aina käytännön tasolla vähintään 10 vuoden päähän, ettemme tee kiinteistön käyttöä rajoittavia päätöksiä,” Hyvärinen kertoo.
Kestävät ratkaisut: Energiatehokkuus ja asiakastyytyväisyys käsi kädessä
Hyvärinen painottaa, että kestävät ja älykkäät ratkaisut ovat avainasemassa kiinteistökannan parannuksessa. Esimerkiksi energiatehokkuutta parantamalla voidaan saavuttaa merkittäviä säästöjä. Hän mainitsee konkreettisen esimerkin kohteesta, jonka sähkönkulutus ja lämmönkulutus laskivat merkittävästi järkevillä muutoksilla.
Eräässä kohteessa sähkönkulutus laski 22 % vuosina 2017 – 2019 ja lämmönkulutuksessa saavutettiin samana aikana 45 % säästö. ”Teimme kohteessa järkeviä muutoksia mm. kattoremontti ja pientä lisäeristystä, taajuusmuuntajia uusittiin iv-koneisiin, jotta laitteet pyörivät eri nopeuksilla sekä lisäsimme uusia iv-kone ohjaimia ja muuta talotekniikan ohjausta ja säätöä. Saimme tällä tavalla selkää säästöä sähkö- ja kaukolämpö laskuihin, joista em. luvut on otettu,” Hyvärinen kertoo.
”Energia-asiat eivät vielä välttämättä ole kynnyskysymys asiakkaillemme, mutta ehdottomasti on hyvä lisä. Meillä on esimerkiksi eräs demokohde, minne on energiasaneerauksen yhteydessä tehty mm. led-valot ohjauksineen, aurinkopaneelit ja maalämpö. Haluamme tukia, miten malli toimii jatkossa,” Hyvärinen jatkaa.
Vastaamme siitä, että tilamme ovat terveellisiä ja turvallista käyttää
Lopuksi Hyvärinen painottaa asiakastyytyväisyyden tärkeyttä ja sitä, että kiinteistöjen tulee olla terveellisiä ja turvallisia käyttää. Energiansäästötoimenpiteet tulisi hänen mukaansa integroida päivitysten ja saneerausten yhteyteen, jotta kiinteistö säilyy nykyaikaisena ja kestävänä.
Kiinteistösijoittaja vastaa siitä, että tilat ovat terveellisiä ja turvallisia käyttää. Asiakkaiden kohtaaminen ja kiinteistöjen käyttäjien palautteet ovat tärkeitä. ”Jos asiat eivät ole kunnossa, niihin pitää tarttua. Haluamme kehittää ja olla vuorovaikutuksessa ja varmistua, että tilat pysyvät siinä kunnossa missä pitääkin ja niitä on mukava käyttää.” Hyvärinen toteaa.
Energiasäästötoimenpiteet kulkevat käsi kädessä päivitysten ja saneerausten kanssa ja ne ovatkin järkevää tehdä niiden yhteydessä.
”Pysymme ajan hermolla kestävien ja fiksujen ratkaisujen suhteen kiinteistökantaa parantaessamme ja huoltaessamme. Jos on tarjolla järkeviä ratkaisuja, niin miksi et niitä käyttäisi?” Hyvärinen kysyy lopuksi.
